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张某继承其父母于2020年购置的一套住宅商品房（普通住房），原购房合同日期为2020年元月1日，原发票开具日期为2020年7月5日，原契税完税证明日期为2020年8月1日，原产权证登记日期2020年8月30日。
2021年9月办结继承过户登记，2022年9月9日张某出售该套住房。购房时间如何确定？
一、按发生继承行为前的购房时间确定
张某继承的该套住房对外销售时，购房时间按继承前的购房时间确定。
国税发〔2005〕172号第四条规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
二、商品房继承：产权证、契税完税证明，两者Ì孰先Í原则？
国税发〔2005〕172号第三条规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照Ì孰先Í的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
三、房改房继承：购房合同、房款收据、产权证，三者Ì孰先Í原则？
国税发〔2005〕172号第五条规定，根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照Ì孰先Í的原则确定购买房屋的时间。
四、继承住房销售的能否适用以上孰先原则？
172号第三、五条，有的认为是购房人直接销售的购房时间确定，并未明确继承后销售能否适用。
笔者认为，172号第四条明确了购房时间以继承前购房时间确定，那么，继承前购房时间的具体确定，要对应第三条和第五条来确定。
五、张某销售该继承住房应免征增值税
张某销售继承住房的购买时间是2020年8月1日（产权证、契税完税证明，两者Ì孰先Í原则），至2022年9月9日销售日期，已满2年，应按财税[2016]36号附件3第五条规定享受免征增值税。
思考：不属于增值税征税范围的不征税收入不作纳税申报，而免征增值税收入应作纳税申报。个人偶尔发生的免征增值税收入如何办理纳税申报？
附：继承商铺再转让，增值税如何处理？
作者：财税罗老师2021年8月
继承非住房后再销售的，计征增值税时能否扣除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本，其法规依据是什么？本文对此问题逐一分析。
案例：2016年5月，张某继承其父母的一间商铺，其父母保留有2010年原购置发票，票面金额50万元。2021年5月，张某将该商铺出售，售价为200万元。
一、适用非住房继承时的相关法规
非住房继承行为，对于继承人、被继承人，征收印花税（产权转移书据，0.05%），免征增值税，不征收契税、个人所得税、土地增值税。
1.《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第三十六条规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。杭州代办公司注册具体是指离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等直属亲属；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
对公益事业或者以社会公众为对象赠与的、家庭财产分割的，住房和商铺等不动产、无形资产，均可免征增值税。
2.《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
财税字〔1995〕48号第四条规定，细则所称的Ì赠与Í指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
3.财税〔2009〕78号规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，以及房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的情况，对当事双方均不征收个人所得税。
4.国税函〔2004〕1036号规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
5.印花税暂行条例规定，产权转移书据属于所列举的应税凭证。产权转移书据，指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。
个人赠与不动产所书立的书据，属于印花税征收范围，赠与、受赠双方均应缴纳印花税。
二、适用非住房继承后转让的相关法规
个人转让非住房涉及的涉及增值税、城建税、附加税、土地增值税、个人所得税和印花税。
1.个人所得税：按财产转让所得项目计征。
财税〔2009〕78号第五条规定，受赠人转让受赠房屋的，杭州代办公司注册以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。
2.增值税：应减去购置原价或作价。
税务总局公告2016年第14号第四条第一款规定，小规模销售其取得的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按5%征收率计算应纳税额。
个人所得税相关规定，财税〔2009〕78号所明确的是房屋，张某销售其继承的商铺应减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本。
增值税相关规定，税务总局公告2016年第14号第四条第一款明确的是取得的不动产（不含其购买的住房），计税依据应减去该项不动产购置原价或作价。
3.易混淆条款
财税〔2016〕36号文件附件3第五条规定，办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照国办发〔2005〕26号、国税发〔2005〕89号和国税发〔2005〕172号的有关规定执行。
36号第五条是指住房免征或减去购买住房价款计征增值税，不包括非住房的问题。
国税发〔2005〕172号第四条规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。杭州代办公司注册其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
国税发〔2005〕89号、国税发〔2005〕172号所指的，也均是住房。
